1月2日，中国恒大发布公告，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议，投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。公告披露，本次恒大引入的首批投资者共八家，其中中信聚恒、广田投资、华建控股三家各认购50亿元，中融投资、山东高速集团、睿灿投资、美投投资、广东唯美等5家认购30亿元。公告还指出，“恒大自开展引战工作以来，市场反应热烈”。这主要基于恒大给出的超高业绩承诺，根据投资协议，恒大地产承诺2017~2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。另据中国恒大2016年10月3日公告，2017~2019年预期销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元。文/图念芙

　　“恒大模式”具有强大竞争优势

　　在刚刚过去的2016年，恒大完成了对万科的超越。据中国指数研究院统计数据，恒大2016年的销售额达3810亿元，超过第二名万科190亿元，领先第三名碧桂园720亿元，独占榜首。同时，3810亿元的销售业绩也刷新了房企的全年销售纪录。而在2009年上市时，恒大全年合约销售额仅303亿元，7年时间，其年均销售额的复合增长率高达43.6%。

　　虽然恒大的最新利润情况尚需待2016年年报公布，但从截至2015年的最近一期全年业绩看，可比较清晰地了解到相关数据的趋势脉络。这其中，恒大核心净利润从2009年的2.9亿元，增至2015年的110亿元，年均复合增长率83.3%。净利润从11.2亿元增至173.4亿元，年均复合增长率57.9%。对此，有行业分析师指出，恒大高速增长的净利润背后，体现的则是“恒大模式”强大的竞争优势。

　　作为全球第一房企，恒大的高效一直为业界称道，但其在快速扩张发展中带来的高负债率，也同样为人诟病。根据2016年中期业绩显示，其合约销售收入为1418亿元，总债务规模增加至3813亿元，净负债率高达92.9%，资产负债率为81.8%。这种高负债现象近几年也一直伴随着其销售收入的快速增长，2014年恒大合约销售为1315亿元、2015年合约销售为2013亿元，而据中指院公布的数据，到2016年年底恒大合约销售达到3810亿元。高企的负债率本应成为企业引入战投的障碍，但根据恒大的公告，自开展引战工作以来，市场反应热烈，为何众多投资者如此看好恒大？在业内人士看来，恒大负债率偏高有其特殊性，根据近几年恒大发布的年报，其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。

　　庞大土地储备有利高速发展

　　据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。有证券分析师指出，其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。以恒大为例，2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国第一。相对应的是，恒大在土地方面的支出也很庞大。

　　根据恒大历年来发布的年报，2009年~2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元，而2016年上半年更增加至869.9亿元。

　　由此可见，恒大将大量的资金沉淀在优质土地储备中，很多项目都是早年以较低成本获得的，也享受了土地增值的红利。恒大2016年中报显示，其超过3800亿元总土地款中，73%投向了一、二线城市，目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。

　　近年来，部分一、二线城市房价涨幅较大，这导致土地市场持续火热。据知情人士透露，恒大历年来取得的土地成本较低，近期也大多采取二级市场收购的方式拿地，土地储备的真实价值与财务报表相差很大。这显示了恒大的高负债下，藏着大量优质的土地储备。而据恒大2016年半年报披露，国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果，其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率相应降至73.3%。

　　有证券分析师表示，恒大大量优质低成本的土地储备是此次成功吸引战投的关键，这些土储保证了恒大未来3年的可持续高速增长，引入300亿元的战略投资，还将进一步改善恒大的负债结构，为其未来的发展打下基础。