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　　□专题统筹 信息时报记者 陈莉

　　专题撰文 信息时报记者 陈莉 穆木

　　来自克而瑞研究中心的数据显示，2016年，30家典型房企的销售总额达33477亿元，同比增长47%；销售面积27768亿平方米，同比增加34%；销售均价为12056元/平方米，较2014年同期增11%。目前虽然表面上房企规模性销售状况都处于向好阶段，但仍然存在一些运营问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间，加之现在政策趋紧，出现调控转向，楼市已经迎来调整期并将持续一段时间，2017年将是楼市变局之年。

　　行业数据

　　百家房企负债总额

　　达86339亿元

　　同策咨询研究部数据显示，截至2016年三季度，上市房企总负债TOP100的负债总额达86339亿元，其中上市房企总负债TOP100的门槛是128亿元。七大销售金额排名靠前的大房企同样也是大“负翁”，房企总负债达到33791亿元，占上市房企总负债TOP100负债总金额近四成，大型房企成为“债台高筑”的排头兵。此外，2016年三季度上市房企总负债TOP100房企的平均负债为863亿元，有28家房企在这一水平之上，72家房企在这一水平之下。

　　在资产负债率方面，2016年三季度上市房企资产负债率TOP100的平均资产负债率为78.3%，50家企业在这一平均值之上，另外50家在这一水平之下。其中，鲁商置业、嘉凯城、京投发展、天津松江资产负债率位居前4位，资产负债率分别为94.0%、93.6%、90.7%、90.4%，资产负债率都过了90%。此外，2016年三季度上市房企资产负债率TOP100房企中有41家资产负债率在80%以上，占比超4成。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，负债总规模超千亿，资产负债率在80%以上，速动比率小于0.5,或大于1，以上三个条件同时满足两个以上的房企，需要警惕资金风险。因为上市房企尤其是一些大型房企，采取的都是高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，致使自身负债总额和负债比率不断“攀上新高”，短期偿债风险激增，这无异于在钢丝上“裸奔”，随时可能摔得粉身碎骨。

　　“这些大型房企，在行业集中度不断提升的大环境下，意欲通过规模化的扩张来吞并一些中小型房企，从而加速自身发展水平，但是在加速规模化的同时，也不得不面临较高的财务风险以及市场运营风险。”张宏伟进一步表示。

　　原因分析 大量资金沉淀于土地储备

　　“从财务报表上看，很多房企的负债率确实有些‘虚高’。”有证券分析师指出，其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。以恒大为例，2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国第一。相对应的，恒大在土地方面的支出也很庞大。

　　根据恒大历年来发布的年报，2009年至2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元，而2016年上半年更增加至869.9亿元。

　　由此可见，恒大将大量的资金沉淀在了土地储备中，很多项目都是早年以较低成本获得的，也享受了土地增值的红利。恒大2016年中报显示，其超过3800亿元总土地款中，73%投向了一二线城市，目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。

　　近年来，部分一二线城市房价上涨幅度较大，这也导致公开拍卖市场常常出现“面粉贵过面包”的情况。

　　在机构投资者看来，房地产行业的自身特点及行业政策特殊性决定了其债务水平相对较高。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。在这种情况下，传统工业企业存在很少的预收款，主要为合同定金，占合同金额比例较低（约10%），且产品交付时间较短，短期内可结转收入，余额对资产负债率影响极小。”

　　但对房企来说，预收账款是向客户预收的房款，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，几乎为全部房款。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的，无需现金偿还，且最终一定会转为销售收入。

　　万达集团董事长王健林此前也公开表示，房地产行业杠杆率较高有其特殊性，房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。

　　以绿地为例，2016年6月30日，绿地总资产是6171.4亿，总负债5453.2亿，预售款为1425.6亿，资产负债率为88.4%。若剔除预售款，其资产负债率降至65.3%。

　　有业内人士表示，对于外界所关注的抗风险能力问题，不应单纯看负债率水平高低，而应结合现金余额进行综合分析，才能准确评估房企真实的抗风险能力。现金充足的房企抗风险能力更强，即便负债率较高，财务也是相对安全的。